Zakup działki – o czym pamiętać?

Zakup działki najczęściej jest podstawą do dalszych inwestycji, dlatego tak ważne jest,
aby dokonać właściwego wyboru. Ofert sprzedaży szukamy w internecie, prasie
lub przy pomocy pośrednika. W sieci jest bardzo wiele portali z ofertami sprzedaży gruntów. Publikowane są także na tablicach ogłoszeń w urzędach gmin, miast czy w starostwach.
To zadanie można powierzyć specjaliście, ale wówczas koszt zakupu gruntu zwiększy
się o prowizję dla biura nieruchomości. Na etapie wyboru należy zwrócić uwagę na lokalizację, stan prawny nieruchomości czy charakterystykę działki.

Przed zakupem należy określić jakiego rodzaju działki poszukujemy, ponieważ decyduje
on o charakterze zabudowy oraz o jej przeznaczeniu. Wyróżnia się: działkę budowlaną,
która jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową oraz nieuciążliwą działalność gospodarczą, działkę przemysłową – dla przedsiębiorstw z sektora przemysłowego,
czyli wszelkiego rodzaju fabryk, działkę rekreacyjną – można na niej wybudować obiekt sezonowy, a w niektórych przypadkach dom całoroczny. Występują również działki siedliskowe – jest to wydzielony obszar gospodarstwa rolnego, składa się najczęściej z domu mieszkalnego, budynków inwentarskich, gospodarczych oraz podwórka. Natomiast grunty rolne oraz grunty leśne są to tereny nieprzeznaczone pod zabudowę. Działka rolna to obszar, na którym jeden rolnik prowadzi jedną grupę upraw o powierzchni nie mniejszej niż 0,1 ha. Możliwe jest tzw. odrolnienie działki, niemniej jednak wymagane jest uzyskanie niezbędnych pozwoleń administracyjnych. Z kolei grunty leśne definiowane są jako lasy, zrekultywowane na potrzeby gospodarki leśnej. Lasy należące
do Skarbu Państwa wymagają zgody Ministerstwa Środowiska na wszelkiego rodzaju aktywność na ich terenie.

Ilekroć jest mowa o przekształceniu działki rolnej na budowlaną, zawsze wiąże
się to z kosztami. Wysokość opłaty za wyłączenie z produkcji rolnej jest ściśle zdefiniowana
w Art. 12 Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Kwota za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej wynosi od 87 435 zł za hektar gleby VI klasy aż do 437 175 zł za hektar I klasy pochodzenia organicznego. Główną zaletą tych działek jest niska cena, a w konsekwencji nabywcy indywidualni, deweloperzy i przedsiębiorcy coraz częściej rozważają zakup gruntów rolnych.

Przy zakupie działki bardzo często pojawia się mowa o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jest to akt prawny, który sporządza wójt, burmistrz lub prezydent miasta
w zależności od rodzaju gminy, gdzie znajduje się działka. Składa się  on z dwóch części tekstowej i rysunkowej. Zawiera dokładny opis planu, w którym określa się przeznaczenie konkretnego terenu, warunki jego zagospodarowania, rodzaj zabudowy i rozmieszczenie inwestycji celu publicznego. Jeżeli takiego planu, ani jego wstępnego zarysu jeszcze
nie sporządzono należy wystąpić o warunki zabudowy dla konkretnej działki.

Ważne jest, aby sprawdzić stan prawny nieruchomości – informacje o właścicielu, a także informacje o nieruchomości zawarte w księgach wieczystych. Odpis ten, można uzyskać
w sądzie rejonowym. W przypadku, gdy cena jest zaniżona warto sprawdzić czy nie jest
ona obciążona hipotecznie lub czy na działce nie jest ustanowiona służebność drogowa,
na przykład gdy nieruchomość sąsiednia nie ma bezpośredniego podłączenia do drogi publicznej.

Z zakupem działki budowlanej wiąże się szereg formalności. Niezbędne jest uzyskanie dokumentów, tj. odpis z księgi wieczystej, wypis i wyrys z rejestru gruntów, wypis i wyrys
z planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy oraz akt notarialny właściciela. Umowę sprzedaży działki należy zawsze zawierać w obecności notariusza pod rygorem nieważności. Akt notarialny jest dowodem własności nieruchomości gruntowej.

Reasumując, nad wyborem i zakupem działki warto poważnie się zastanowić, aby uniknąć strat finansowych, a cała transakcja przebiegła bezpiecznie i zgodnie z prawem.

Paulina Cholewińska

Kujawsko-Pomorski Ośrodek Doradztwa Rolniczego

Fot. S. Janiak

Grudzień 2019